来源;辽宁税网
一、税法的有关规定
按照《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。所谓增值额，是指纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。因而正确计算各种项目的金额对于土地增值税的计算与征收十分重要。税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括如下几项：
（一）取得土地使用权所支付的金额。它包括两方面的内容：
1．纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。如果是以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；如果是以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；如果是以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。
2．纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。这是指纳税人在取得土地使用权过程中办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本
这是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
1．土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
2．前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
3．建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
4．公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
5．开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）开发土地的新建房配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）
这是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
按照《实施细则》的规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按《实施细则》第7条（一）、（二）项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，下同）计算的金额之和的5%以内计算扣除。几是不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《实施细则》第7条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。计算扣除的具体比例由各省、自治区、直辖市人民政府规定。也就是说：
1．凡是能够按转让房地产项目计算分摊财务费用中的利息支出并提供金融机构证明的，可扣除房地产开发费用=实际支出的利息费用+，（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内，其中实际支出的利息费用不得高于按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；
2．凡是不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构的证明的，可扣除房地产开发费=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％以内。
例如，某房地产开发股份有限公司以出让的方式取得一块土地的土地使用权，支付土地出让金50万元，在进行房地产开发的过程中实际发生了350万元的房地产开发成本和50万元的房地产开发费用，其中利息支出20万元，可以按房地产项目计算分摊并提供金融机构的证明。计算可扣除房地产开发费用的步骤如下：
①（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%=（50+350）×5％=20万（元）
②其他房地产开发费用=房地产开发费-利息支付=50-20=30（万）超过了5％的限额规定。
③可扣除的房地产开发费用=实际支出的利息费用+限额内的其他房地产开发费用=20+20=40（万）
所以，可扣除的房地产开发费用应为40万元人民币。
此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除，二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
（四）旧房及建筑物的评估价格
这是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率的价格。评估价格须经当税务机关确认。
所谓重置成本价，是指对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。所谓成新度折扣率，是指按旧房或建筑物的新旧程度作一定折扣的比率。例如：某企业转让一座旧仓库，该仓库已使用了10年，10提前的造价为5万元，现经房地产评估机构评估，这座仓库现在的重置成本价为30万元，成新度为50％，即该仓库只有五成新，则这座仓库的评估价格为15万元（30×50％）。这一评估价格须经当地税务机关确认后才能作为扣除项目。
另外，财政部、国家税务总局对转让旧房及建筑物的扣除项目还有两项特别规定：
1．转让旧房的，应按房屋及建筑物评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
2．纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对《土地增值税暂行条例》第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时扣除。
（五）与转让房地产有关的税金
这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可以视同税金予以扣除。
需明确的是，房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》有关规定，其在转让时缴纳的印花税因已列人管理费用中，故在此不允许扣除，否则将导致同一笔税金两次被扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。
对于个人购入房地产再转让的，按照财政部和国家税务总局的有关规定，其购入房地产时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
（六）财政部规定的其他扣除项目
按《实施细则》的规定，对从事房地产开发韵纳税人可按第7条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。
财政部、国家税务总局特别规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各种费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收的费用未计人房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
对于纳税人成片受让土地使用权分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可以按转让土地使用权的面积与总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可以按税务机关确认的其他方式计算分摊。
为了取得真实、准确的房地产转让收入额和各种扣除项目的金额以正确计算增值额，《土地增值税暂行条例》规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（2）提供扣除项目不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。其中提供扣除项目不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估，税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。
二、稽查
对扣除项目金额的稽查主要应注意两个方面的问题：一是被稽查单位的有关会计记录是否真实、准确，所记录的成本、费用及税金等是否确实发生了，有没有把其他方面的支出记入了房产开发项目下，管理费用、财务费用等支出的分摊是否合理；二是注意税法的要求与企业会计制度不一致的地方，以及可能由此产生的错误计算应纳税款的情况。例如，房地产开发费用中的利息费用超过商业银行同类同期贷款利率水平的部分虽然确实发生了，应在会计记录中予以反映，但按税法规定却不能列入扣除项目，否则就会多计扣除项目，从而少计应纳税款。具体来说，稽查时可以从以下几个方面着手（仍以房地产开发企业为例）：
1．稽查取得土地使用权所支付的价款及按国家规定缴纳的有关费用是否真实、正确。要重点审查“开发成本”账户，与有关的交易证明文件及会计凭证核对，看企业的成本核算是否真实、准确，是否将不属于开发房地产产品的成本也记入了“开发成本”账户。例如，纳税人同时进行自建房和开发房地产准备出售，这时就很有可能出现房地产开发成本和费用分摊不合理的情况。纳税人可以通过多记待售房地产的开发成本，少记自建房屋的成本的方法减轻土地增值税的税收负担。如果企业开发的房地产有分期分批转让的，还要注意其成本分摊是否合理，是否符合税法的规定。
2．稽查“开发间接费”明细账，并与有关会计凭证核对，看有没有将不属于开发产品的费用记入了开发费用之中；已发生的开发费用的分配与结转是否正确、合理。
3．稽查“开发产品”、“分期收款开发产品”、“经营成本”明细账，并与有关房地产转让合同、会计凭证相核对，确认企业对房地产开发投入资金的真实性，确定基础设施费、前期工程费、公共配套设施费等确实用于被开发项目，企业没有虚列成本的情况，并且各项目费用的分摊十分合理。这项稽查工作较为琐碎，工作量较大，因此可以首先将正在稽查的房地产的成本费用情况以及应缴纳土地增值税的数量与其他同类房地产作一下比较，大体明确是否存在异常情况，例如某项成本费用过多，或应纳土地增值税额过少等。如果存在异常情况，则进一步确定产生异常情况的原因，确定稽查工作的重点，集中力量进行审查。
4．稽查“财务费用”、“管理费用”明细账，并与企业的有关会计凭证及其他相关明细账核对，确定企业的有关费用支出确实发生了，而且分摊合理，没有将属于其他项目或其他建设期间的费用计入本期的财务费用或管理费用。同时应当注意税法中关于房地产开发费用扣除项目的规定，例如对于不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用只能按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本金额之和的10％以内计算扣除，并不能按实际发生数扣除。所以在计算扣除项目金额时并不一定总是与会计记录的金额一致。
5．稽查“经营税金及附加”、“应交税金”明细账，并与有关的会计凭证相核对，看纳税人的税金是否属于转让房地产所应负担的营业税金（只包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，房地产开发企业交纳的印花税不在此处扣除），有无将不属于营业税金的项目（如所得税等）也计入了扣除项目，有无重复扣税等现象。
6．稽查“旧房及建筑物的评估价格”是否合理。其稽查重点在于重置成本价的评估是否合理，成新度折扣率的确定是否合适。对企事业单位和个人转让旧房地产扣除额的稽查，首先应确定其土地的受让价格，查看政府土地管理部门收取的补缴土地出让费金额或转让取得土地使用权的支付金额，对不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额；其次应确定其旧房的重置成本价和成新度，重点查看经税务部门认可的评估机构出具的房产评估报告的评估金额，并注意评估金额是否合理，评估报告中是否包含了房产土地的评估价值，对包括在内的，应予以剔除，以取得土地使用权的实际支付价款(即历史成本)计算土地的价值。
7．稽查财政部规定的其他扣除项目（即加计20％扣除）的计算是否正确。这里首先应当注意财政部规定的这一扣除项目只对从事房地产开发的纳税人有效，对其土地增值税的纳税人无效；其次要注意计算扣除的基数是否正确，企业是否多计了取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本。
